Gevolgen van het Didamarrest beginnen zich af te tekenen

Sinds het Didam-arrest[i] is het voor de overheid een stuk lastiger om een pand of stuk grond één-op-één te verkopen. De Hoge Raad oordeelde in dat arrest dat het gelijkheidsbeginsel met zich mee brengt dat er een selectieprocedure moet worden doorlopen als het de verwachting is dat er meerdere potentiële gegadigden voor de verwerving van een onroerende zaak zijn. Er zijn echter uitzonderingen. Maar welke?

 

Er hoeft geen selectieprocedure te worden gehouden  worden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de aankoop in aanmerking komt. In dat geval moet het voornemen tot de één-op-één verkoop wel (gemotiveerd) bekend worden gemaakt, zodat iedereen daar kennis van kan nemen.

 

Inmiddels is in enkele procedures geoordeeld over de vraag in welke gevallen het een gemeente vrij staat aan een bepaalde partij te verkopen, zonder eerst een selectieprocedure te houden. Onlangs oordeelde de Rechtbank Rotterdam[ii] over de verkoop van 21 woningen door de gemeente Rotterdam voor het symbolische bedrag van € 1,- . De lage koopsom werd gerechtvaardigd doordat de koper de verplichting op zich om de woningen (en de bodem) te saneren, te ontruimen en de renoveren.

 

Een andere ontwikkelaar kreeg lucht van de deal en vorderde in rechte - met een beroep op het Didamarrest - vernietiging van de koopovereenkomst omdat de gemeente andere gegadigden niet de mogelijkheid had geboden om mee te dingen naar de koop van de woningen.

De rechter oordeelde dat er sprake was van de uitzondering en dat de gemeente er bij de verkoop van de grond redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking kwam voor de aankoop. De kraak- en brandschade, bodemverontreiniging, verzakking en funderingsproblematiek vergde een bepaalde specialiteit van de ontwikkelaar en bovendien was de koper al eigenaar van een aangrenzend hoekpand, dat een bouwkundige eenheid vormde met de aangekochte panden. Dat maakte dat de koper als enige serieuze gegadigde mocht worden aangemerkt.

 

Overigens kon de partij die bezwaar maakte tegen de deal zelf niet aantonen dat zij wel een serieuze gegadigde was. Zij had niet aangetoond dat hij beschikte over de kennis, ervaring en toegang tot financiële middelen om door de gemeente als serieuze gegadigde voor het project te worden aangemerkt.

 

Conclusie: Het is voor de overheid lastig maar niet onmogelijk om zaken te doen met een bepaalde partij zonder eerst een selectieprocedure te houden. Dan moet wel goed gemotiveerd worden waarom de beoogde partij een bijzondere positie heeft die haar meer geschikt maakt dan andere mogelijke gegadigden. Partijen die onder verwijzen naar “Didam” een beroep doen op het gelijkheidsbeginsel moet wel kunnen aantonen dat zij de plannen zoals die voorliggen ook en onder vergelijkbare voorwaarden hadden kunnen uitvoeren.

 

Heeft u vragen over de onroerendgoedtransacties en de gevolgen van het Didamarrest voor de praktijk? Neem dan contact op met vastgoedadvocaat mr. Peter Verstegen of één van de andere gespecialiseerde advocaten van Heijltjes Advocaten.

[i] https://uitspraken.rechtspraak.nl/#!/details?id=ECLI:NL:HR:2021:1778

 

[ii] https://uitspraken.rechtspraak.nl/#!/details?id=ECLI:NL:RBROT:2023:5317

 

Terug naar het nieuwsoverzicht