Lagere huur door corona, het kan!

Nu de overheid een lockdown heeft ingesteld om de coronacrisis te beteugelen moeten veel ondernemingen hun deuren sluiten. Net als bij de eerdere verplichte sluiting zullen ondernemers in de problemen komen met het betalen van hun maandelijkse lasten, waaronder de huur. In bepaalde gevallen kan een huurder met succes een huurverlaging vorderen.

De eerste coronagolf heeft tot gevolg gehad dat er een groot aantal procedures is gevoerd over een verlaging van de huurprijs. Ook in de afgelopen tijd zijn diverse uitspraken gedaan over een huurverlaging vanwege een gedwongen sluiting van o.a. restaurants, hotels en winkels door de overheid (zie o.a. ECLI:NL:RBAMS:2020:3730, ECLI:NL:RBAMS:2020:5593 en ECLI:NL:RBAMS:2020:5697).

In de meeste procedures wordt een beroep op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW gedaan. Voor een geslaagd beroep op dit artikel is vereist dat er sprake is van omstandigheden die bij het aangaan van de overeenkomst in de toekomst liggen, niet voorzienbaar waren en niet (stilzwijgend) door partijen in de overeenkomst zijn verdisconteerd. Bijvoorbeeld door het risico uitdrukkelijk aan een bepaalde partij toe te delen. Verder moeten de omstandigheden van dien aard zijn dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst wordt verlangd.

Verreweg de meeste huurders en verhuurders zullen bij het sluiten van hun huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden met een wereldwijde gezondheidscrisis. Laat staat dat het gehuurde als gevolg daarvan niet gebruikt mag worden. Het is dan ook als snel aannemelijk dat dit niet door partijen in de huurovereenkomst is verdisconteerd.

Daarnaast is van belang dat het evenwicht in de overeenkomst is verstoord.  De verhuurder van een winkelpand met daarin bijvoorbeeld een kledingwinkel, kan het pand nog steeds ter beschikking stellen. Echter is het pand voor de huurder momenteel waardeloos omdat hij als gevolg van de gedwongen sluiting geen inkomsten meer kan verwerven. Het evenwicht binnen de overeenkomst kan worden hersteld door de huurprijs (tijdelijk) te verminderen.

Hoeveel de huurprijs moet worden verminderd hangt af van de omstandigheden van het geval. Wel is de lijn in de rechtspraak dat de pijn moet worden verdeeld tussen huurder en verhuurder. In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam werd geoordeeld dat bij de volledige sluiting van een hotel 50% van de huurprijs door de huurder betaald moest worden. Gedurende de maanden dat het hotel wel open was en zo’n 50% van de begrote omzet werd gerealiseerd, werd een huurprijsvermindering van 25% toegewezen.

Naast een beroep op onvoorziene omstandigheden is ook een beroep op een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW kansrijk. Zo oordeelde de rechtbank Gelderland (ECLI:NL:RBGEL:2020:2768) in een zaak omtrent voetbalstadion Gelredome in Arnhem dat het niet kunnen gebruiken van het stadion voor voetbalwedstrijden een gebrek oplevert. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat een gebrek niet alleen ziet op de fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt. De rechtbank oordeelde dat de door de overheid dwingend opgelegde beperkingen in verband met de coronacrisis, huurgenot beperkende omstandigheden opleveren. Deze kunnen een huurvermindering rechtvaardigen, mits naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst onaanvaardbaar is. Overigens werd in deze zaak de huurvermindering uiteindelijk afgewezen omdat de huurder, Vitesse BV, het gestelde omzetverlies niet aannemelijk kon maken.  

Voor zowel een beroep op een gebrek als een beroep op onvoorziene omstandigheden geldt dat aangetoond moet worden dat de overheidsmaatregelen gevolgen hebben voor het bedrijfsresultaat. De enkel verwachting dat het bedrijfsresultaat zal afnemen door de maatregelen is onvoldoende.

Wilt u weten of uw huurprijs ook kan worden verminderd of dat uw huurder terecht aanspraak maakt op huurprijsvermindering als gevolg van de coronacrisis, belt of mailt u mij gerust.

Jordi Rutgers
rutgers@heijltjes.nl

 

 

 

 

 

Terug naar het nieuwsoverzicht