Actueel: Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen gisteren aangenomen

Consequenties voor de oplevering

Gisteren 14 mei 2019 heeft de meerderheid van de Eerste Kamer de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen aangenomen.
Dit heeft aanzienlijke consequenties voor de oplevering en nazorg.

Hoe dienen aannemers hiermee om te gaan?

Zijn de UAV, de AVA of soortgelijke voorwaarden van toepassing (vooral: door de opdrachtgever van toepassing verklaard!) dan is er voor de aannemer geen probleem. Alles blijft bij het oude.

Indien geen algemene voorwaarden als deze van toepassing zijn dan gaat het nieuwe wettelijk systeem voor de aannemer sterke veranderingen brengen op het gebied van aansprakelijkheid.

De oplevering blijft nog wel bestaan als moment van overgang van risico, van de aannemer naar de opdrachtgever.
Wat er verandert:

• na de oplevering kan de opdrachtgever (min of meer ongebreideld) met klachten en kritiek komen;
• het proces-verbaal van oplevering vormt geen goede demarcatie meer van de op dat moment reële en kenbare klachten; de opdrachtgever mag volgens deze nieuwe wet van alles melden met als enige criterium dat hij het “niet gezien heeft” dus dat zet de deur wagenwijd open;
• het bewijsrisico blijft ook na oplevering bij de aannemer; tegenover de simpele mededeling van de opdrachtgever: ik had dat niet gezien, moet de aannemer bewijzen dat het punt van kritiek pas ná de oplevering is ontstaan (en niet er voor al bestond);
• klachten kunnen willekeurig gespreid over zeer lange tijd (weken en ook maanden) bij de aannemer worden neergelegd, voor de afdeling nazorg van de aannemer belemmert dat de mogelijkheid van een efficiënte en gecoördineerde aanpak.

Om de nadelen bij inwerkingtreding van deze Wet te ondervangen, zal de aannemer het opleverprotocol moeten aanscherpen. Het bewijsrisico voor mogelijk ongegronde “klachten” die bij de oplevering niet gezien zijn, komt bij de aannemer te liggen. Om daarop voorbereid te zijn, kan niet meer worden volstaan met het gebruikelijke schriftelijke proces-verbaal van oplevering waarin de restpunten staan beschreven; dit zijn immers de kritiekpunten die wél gezien zijn. Dat werkt zo niet meer. De aannemer moet na oplevering kunnen bewijzen dat een klacht er destijds, op het moment van oplevering, ook daadwerkelijk niet was.
Onterechte klachten over een periode van weken en maanden (of langer) na de oplevering kun je beter voorkomen. Hoe gering ook geven ze overlast en soms betaal je maar om er vanaf te zijn.

Omdat na de oplevering de bewijslast van afwezigheid van gebreken bij de aannemer ligt, adviseer ik om de staat van het gebouwde bij oplevering grondig vast te leggen met een video-opname, waarin iedere ruimte en onderdeel volledig en voldoende secuur in beeld wordt gebracht. Klachten over beschadigingen e.d. kunnen dan weerlegd worden met een still uit de video. Waarmee je de oorspronkelijke toestand bewijst.

Daarnaast wordt nu de wettelijke klachtplicht (BW 6:89) van groot belang. Deze schrijft voor dat “binnen bekwame tijd” geklaagd moet worden. Daarmee kan later achteraf-kritiek op eenvoudig zichtbare aspecten of situaties geblokkeerd worden, indien de klacht niet “binnen bekwame tijd” na de ontdekking of het moment waarop de opdrachtgever deze “redelijkerwijze had moeten ontdekken” bij de aannemer is neergelegd.

Tenslotte zou een goed opleverprotocol de nazorg kunnen kanaliseren. Dat kan bijvoorbeeld met een regeling dat de behandeling van na de oplevering binnenkomende klachten zullen worden behandeld en gecoördineerd binnen de interne planning van de aannemer. Zo’n protocol/bepaling zou onderdeel van de aannemingsovereenkomst moeten zijn.

Tot slot: de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen heeft hiermee een groot negatief effect op de administratieve last en kosten. Omdat deze Wet de aannemer - bewijstechnisch - kwetsbaar maakt voor onterechte klachten, zijn dit soort beschermingsmaatregelen onvermijdelijk. 

Wim Heijltjes
15 mei 2019