Meten is weten part ll: Hoe wordt de schade bepaald bij aansprakelijkheid makelaar voor onjuiste vermelding woonoppervlakte woning?

Meten is weten part ll: Hoe wordt de schade bepaald bij aansprakelijkheid makelaar voor onjuiste vermelding woonoppervlakte woning?

HR 22 februari 2019 ECLI:NL:HR:2019:269

In augustus 2018 kwam al vast te staan dat een makelaar die een woonoppervlakte vermeldt die niet is gebaseerd op de meetinstructie, zich niet als redelijk handelend en redelijk bekwaam NVM-makelaar gedraagt. In haar arrest d.d. 22 februari jl. wordt door de Hoge Raad nogmaals bevestigd dat het niet hanteren van de meetinstructie onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig tegenover de koper is, wiens belangen worden beschermd door deze meetinstructie. Het bepalen van de schade is echter niet eenvoudig.

{De vraag of een makelaar die voor een verkoper optreedt, jegens een (potentiele) koper voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval (HR 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987, NJ 2014, 457, De Winter/Hamar). Hierbij is van belang of de makelaar is aangesloten bij de NVM. De NVM heeft een zogeheten meetinstructie opgesteld, waarin onder meer is vermeld dat de gebruiksoppervlakte (art. 1 Bouwbesluit) het uitgangspunt is van deze meetinstructie. De oppervlakte wordt gemeten binnen de buitenste/scheidende wanden.}

In deze zaak gaat het om een makelaar die bij de berekening van de woonoppervlakte van een woning niet de NVM-meetinstructie heeft gehanteerd en zowel op Funda als in de verkoopbrochure een onjuiste woonoppervlakte heeft vermeldt. Volgens zowel de vermelding op Funda als in de verkoopbrochure had de woning een woonoppervlakte van 150 m2. Na het sluiten van de koopovereenkomst heeft de koper de totale oppervlakte laten meten door een deskundige, deze bleek ‘slechts’ 124m2. De koper stelt de makelaars aansprakelijk voor de schade die hij lijdt doordat hij een woning met een kleinere woonoppervlakte heeft gekocht dan op Funda en in de verkoopbrochure stond vermeld. Bij een juiste vermelding zou de koper zou de woning niet hebben gevonden, of in ieder geval niet zijn interesse hebben gewekt. In dat geval zou hij de woning niet hebben gekocht. De makelaars hebben onrechtmatig gehandeld jegens de koper en zijn aansprakelijk zijn voor de schade die een gevolg is van dat onrechtmatig handelen.

{Hoe verhoudt e.e.a. zich tot art 7:17 lid 6 BW, waarin is bepaald dat bij koop van een onroerende zaak vermelding van de oppervlakte wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden? De rechtbank stelt dat dit artikel slechts geldt in de verhouding tussen verkoper en koper en niet van belang is voor het antwoord op de vraag of de makelaar van de verkoper aansprakelijk is jegens de koper uit onrechtmatige daad. Het hof oordeelt dat de bepaling uit art. 7:17 lid 6 BW niet in de weg staat aan de aansprakelijkheid van de makelaar voor de schade van de koper ten gevolge van schending van een norm die zijn belangen beoogt te beschermen. De belangen van de koper worden immers beschermd door de meetinstructie.}

De rechtbank en het hof verschillen van mening over de wijze van vaststelling van de schade. Waar de rechtbank oordeelde dat een vermogensvergelijking waarbij gekeken wordt naar de waarde van de woning en de daarvoor betaalde prijs, in casu niet kon worden gemaakt omdat de woning ten tijde van de aankoop nog niet volledig was afgebouwd, oordeelde het hof dat voor bepaling van de omvang van de schade een vergelijking gemaakt dient te worden tussen de situatie waarin de koper zou hebben verkeerd indien hij juist zou zijn voorgelicht door de makelaars en de situatie waarin de koper thans verkeert.  De rechtbank heeft de schade geschat op € 20.000,--, mede aan de hand van de vierkante meterprijs omdat de woonoppervlakte voor koper een belangrijke factor is geweest bij de aankoop. Het hof is echter van oordeel dat de schade van de koper dient te worden bepaald door het waardeverminderende aspect – beoordeeld naar het moment van de aankoop van de woning door de kopers – als gevolg van het feit dat de woning slechts een woonoppervlakte heeft van 124 m² in plaats van 150 m². Het waardeverminderende aspect kan volgens het hof worden omschreven als het deel van de koopsom van de woning dat zijn doel, te weten verkrijging van het redelijkerwijs te verwachten woongenot, heeft gemist. De woonoppervlakte vormt een zwaarwegende factor voor het bepalen van de prijs van een woning.

De Hoge Raad oordeelt dat er voor het bepalen van de schade een vergelijking dient te worden gemaakt tussen de huidige situatie en de situatie waarin de koper zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van de makelaars achterwege zou zijn gebleven, dus de situatie waarin de makelaars zich wel aan de NVM-meetinstructie zouden hebben gehouden en de verkoopinformatie de werkelijke woonoppervlakte van 124 m² zou hebben vermeld. Het oordeel van het hof dat “de schade dient te worden bepaald door het waardeverminderende aspect (…) als gevolg van het feit dat de woning slechts een woonoppervlakte heeft van 124 m² in plaats van de in de verkoopbrochure vermelde woonoppervlakte van 150 m². ” getuigt volgens de Hoge Raad van een onjuiste rechtsopvatting. De Hoge Raad heeft het arrest van het hof vernietigd en verwezen naar een ander hof voor verdere behandeling. De rechter moet de omvang van de schade bepalen op basis van de hypothetische situatie dat de koper de woning niet had gekocht bij vermelding van het juiste aantal vierkante meters gemeten op basis van de NVM-meetinstructie. Dit wordt als uitgangspunt genomen nu de makelaars de stelling van de koper, inhoudende dat hij de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten indien hem voorafgaand aan de koop de juiste woonoppervlakte zou zijn medegedeeld, niet bestreden. Hieruit volgt een wezenlijke aanwijzing voor de makelaar: een dergelijke stelling dient altijd  betwist te worden!

De rechter zal de schade ingevolge art. 6:97 BW nu moeten begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is en dat de omvang wordt geschat als die omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, waarbij de rechter een grote mate van vrijheid toekomt. Dat lijkt een vrijwel onmogelijke opgave. De reden waarom de koper de verkoper niet direct heeft aangesproken, is waarschijnlijk gelegen in de strekking van art. 7:17 lid 6 BW.

Benieuwd naar het oordeel van het hof? Houd de nieuwsbrief in de gaten! Indien u nog vragen heeft over dit onderwerp, kunt u geheel vrijblijvend contact opnemen met ons kantoor.