Let op financiële risico's: onduidelijke contractbepaling kost € 4 miljoen

Let op financiële risico’s: onduidelijke contractbepaling kost € 4 miljoen.

Onduidelijkheid in contractbepalingen kan veel geld kosten. Dat heeft Ballast Nedam ervaren bij het bouwproject Cooltoren in Rotterdam. De door haar opdrachtgever ontworpen fundering blijkt aangepast te moeten worden. Dat kost € 4 miljoen extra. Wie gaat dat betalen?

Ballast Nedam sluit zelf koop/aannemingsovereenkomsten met de kopers van de woningen. In het contract tussen de ontwikkelaar/opdrachtgever en Ballast Nedam heeft laatstgenoemde de ontwerpverantwoordelijkheid van de ontwikkelaar overgenomen. Daarbij is wél een voorbehoud gemaakt voor de bodemgesteldheid. Daar moest op het moment van contracteren nog onderzoek naar worden gedaan.

Dit voorbehoud is uitgewerkt in de overeenkomst met een regeling voor de risico’s in verband met het nog te verrichten bodemonderzoek. De regeling houdt in: de kosten en de tijd verbonden aan het onderzoek en aan de eventuele aanpassing van het Technisch Ontwerp komen voor rekening van de ontwikkelaar.

Aanpassing van de fundering blijkt noodzakelijk. Wie draagt de extra funderingskosten van € 4 miljoen?

Ballast Nedam is van mening dat deze extra € 4 miljoen ten laste komen van de ontwikkelaar. In het kort geding komt de rechter tot de volgende afweging:

“Partijen hebben in de contracten dus onder ogen gezien dát het heiplan als onderdeel van het technisch ontwerp niet definitief was en nog kon worden gewijzigd. Partijen hebben geen nadere regeling getroffen voor extra bouwkosten en bouwtijd als gevolg van een tegenvallend funderingsadvies, zoals in casu: langere heipalen en een langere duur van de heiwerkzaamheden.” (onderstreping: WH)

Alleen de aanpassingen van het ontwerp zijn voor rekening van de ontwikkelaar. Niet de extra kosten voor de uitvoering, zo volgt uit de contractbepaling. Die komen voor rekening van Ballast Nedam.

In dit kort geding is door de Voorzieningenrechter geen definitieve beslissing genomen over wie de extra kosten moet dragen. Daarvoor zouden eventueel getuigen gehoord moeten worden of ander bewijsmateriaal door Ballast Nedam aangedragen moeten worden. Ballast Nedam zou  dus alsnog in een bodemprocedure kunnen proberen de bedoeling van de contracttekst om te keren via de Haviltex-formule zoals deelnemers aan mijn bouwrechtcursus weten.

De Voorzieningenrechter heeft op basis van de tekst (en die is zeer zwaarwegend) beslist dat (voorlopig) Ballast Nedam de extra kosten van € 4 miljoen moet dragen en niet bevoegd is de werkzaamheden op te schorten in verband met deze kwestie.

Conclusie: het risico van onvoldoende gegevens over de bodemgesteldheid dacht Ballast Nedam bij de opdrachtgever te hebben gelegd maar dit blijkt zodanig te worden gelezen dat dit alleen de kosten van ontwerpaanpassingen betreft. De kosten van gewijzigde uitvoering blijven (voorlopig) bij Ballast Nedam liggen.

Uitspraak Rechtbank Rotterdam 30 juli 2018 ECLI:NL:RBROT:2018:7981

gepubliceerd 29 september 2018

Mr. W. (Wim)  Heijltjes
Heijltjes Advocaten
25 oktober 2018