Is bevolkingskrimp een onvoorziene (in de toekomst gelegen) omstandigheid om samenwerkingsovereenkomst te beëindigen?

HR vindt (in dit geval) dat bevolkingskrimp geen onvoorziene (in de toekomst gelegen) omstandigheid is. De gemeente moet bevoegdhedenovereenkomst nakomen en mag samenwerkingsovereenkomst met ontwikkelcombinatie niet straffeloos beëindigen. Waar dat in het begin van de crisis voor ontwikkelaars met grondposities tot nadeel leidde omdat zij niet onder de bouwplicht uit kwamen, kan dat voor de ontwikkelaars nu een voordeel  zijn.

Casus

Op 13 oktober jl. heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een kwestie tussen een ontwikkelcombinatie (de Combinatie) en de gemeente Bronckhorst (de Gemeente). De feiten in vogelvlucht:

• de Gemeente heeft in 2004 het plan opgevat om aan de zuidzijde van het dorp Kranenburg, op de locatie Kranenburg Kerkweide-Zuid (het projectgebied), 27 nieuwbouwwoningen te realiseren;
• de Combinatie heeft het grootste deel van het projectgebied in eigendom verworven;
• de Gemeente is eigenaar van aangrenzende infrastructurele werken en percelen;
• in juli 2009 is tussen de Combinatie en de Gemeente een samenwerkingsovereenkomst (SOK) getekend ter zake de ontwikkeling van het projectgebied;
• in die SOK is over de planologische medewerking van de Gemeente vastgelegd dat zij zich zal inspannen om te komen tot het benodigde bestemmingsplan en om vergunningaanvragen met voortvarendheid te behandelen bovendien is de aansprakelijkheid van de Gemeente ter zake uitgesloten;
• bij onvoorziene omstandigheden dienen partijen in overleg te treden, zo staat in het contract, om in redelijkheid vast te stellen hoe de gevolgen daarvan moeten worden opgelost;
• in 2010 trekt de Gemeente de plannen voor woningbouw in;
• de Combinatie accepteert dit niet en start een procedure tegen de Gemeente waarin zij schadevergoeding vordert.  

Oorzaak van het conflict: in de Regionale Woonvisie van de 7 Achterhoekse gemeenten d.d. 27 juli 2010 is de bevolkingsprognose voor Bronckhorst neerwaarts bijgesteld. De Gemeente heeft direct daarna op 5 augustus 2010 aan de Combinatie voorgelegd hoe de Gemeente onder deze omstandigheden wil omgaan met de procedure voor het plan Kerkweide-Zuid. De Gemeente heeft besloten om het bestemmingsplan niet ter inzage te leggen maar aan te houden in verband met de problematiek rond de woningprogrammering.

De Combinatie wijst in haar reactie erop dat dit in strijd is met de inspanningsverplichting en dus wanprestatie. De Combinatie maakt aanspraak op vergoeding van de door haar geleden schade maar omdat de Gemeente die weigert te betalen, start de Combinatie een procedure bij de Rechtbank.

De Rechtbank wijst de vordering van de Combinatie tot een bedrag van € 78.000,- toe. Daarmee wordt het grootste deel van de schadevordering van de Combinatie afgewezen.

De Combinatie laat het er niet bij zitten en gaat in hoger beroep. Het Gerechtshof heeft zich de vraag gesteld of de bevolkingskrimp voor de Gemeente een onvoorziene omstandigheid oplevert en of die onvoorziene omstandigheid zodanig is dat de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigd in stand kan blijven.

Het Hof is van mening dat de bevolkingskrimp voor de Gemeente niet een onvoorziene omstandigheid was. Het Hof stelt namelijk vast dat de Gemeente ten tijde van het sluiten van de SOK al bekend was met bevolkingskrimp en dat dat gevolgen zou hebben voor het aantal te bouwen woningen in de Gemeente.

Het Hof tilt er verder zwaar aan dat:

• de Gemeente de Combinatie ook niet op de hoogte stelde toen de Combinatie begon met het uitvoeren van de SOK, te weten het bouwrijp maken van de grond;
• de Gemeente een te lage schadevergoeding aan de Combinatie had aangeboden;
• de Gemeente niet met de Combinatie in overleg is getreden om de SOK aan te passen en in plaats daarvan alleen over de schadevergoeding te onderhandelen.

Daarmee heeft de Gemeente volgens het Hof onvoldoende rekening gehouden met de algemene beginselen van algemeen bestuur, meer in het bijzonder het zorgvuldigheidsbeginsel.

De gemeente is van het arrest van het Hof in cassatie gegaan bij de Hoge Raad. Bij arrest van 13 oktober 2017 heeft de Hoge Raad het cassatieberoep echter verworpen en werd de Combinatie in het gelijk gesteld.

Conclusie

De uitspraak onderstreept dat de ruimte om contracten wegens gewijzigde omstandigheden open te breken, marginaal blijft. Omstandigheden moeten dan ook zéér uitzonderlijk zijn en ook niet van algemene aard, economisch of anderszins. Waar dat in het begin van de crisis voor ontwikkelaars met grondposities tot nadeel leidde omdat zij niet onder de bouwplicht uit kwamen, kan dat voor de ontwikkelaars nu een voordeel  zijn.

Een link naar de volledige uitspraak vindt u hier ECLI:NL:HR:2017:2615.

Vragen

Hebt u vragen over samenwerkingsovereenkomsten of andere vragen op het gebied van bouwrecht, aarzel dan niet om contact op te nemen met Wim Heijltjes of één van zijn collega’s bij Heijltjes Advocaten.

T   024 381 66 90
E   heijltjes@heijltjes.nl

Terug naar het nieuwsoverzicht