Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in vogelvlucht

Geplaatst op 04 jul 2017

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in vogelvlucht

I. Inleiding

Op 21 februari 2017 is de Tweede Kamer akkoord gegaan met het wetsvoorstel kwaliteitsborging voor de bouw, inclusief twee nota’s van wijziging, een aantal amendementen en diverse moties.　Het wetsvoorstel ligt nu bij de Eerste Kamer. De plenaire behandeling is op 4 juli a.s.. Het is dus nog geen wet. Het voorstel is ingewikkeld. Hieronder een toelichting om het wetsvoorstel te verduidelijken.

II. Doel Wkb

Het doel van de Wkb is:

Een betere bouwkwaliteit
Vermindering faalkosten
Een betere positie opdrachtgever

III. Wkb verandert publiekrecht en privaatrecht

Indien het wetsvoorstel wordt aangenomen door de Eerste Kamer zullen er veranderingen plaatsvinden in:

Publiek recht
Woningwet
b. Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)
Privaat recht: Burgerlijk Wetboek

IV. Publiek recht

De wijzigingen in de Wkb die betrekking hebben op het publieke recht, zullen alleen van toepassing worden op bepaalde categorieën vergunningplichtige bouwwerken.

Vooralsnog zal dit deel van de Wkb alleen van toepassing zijn voor gevolgklasse 1.
Gevolgklasse 1: kans op beperkte maatschappelijke of persoonlijke gevolgen, als niet aan de bouwtechnische voorschriften wordt voldaan.
De Wkb zal in de toekomst ook van toepassing worden op gevolgklasse 2 en 3. Nog niet bekend is wanneer.
Gevolgklasse 2: kans op maatschappelijke of persoonlijke gevolgen als niet aan de bouwtechnische voorschriften wordt voldaan.
Gevolgklasse 3: kans op aanzienlijke maatschappelijke of persoonlijke gevolgen als niet aan de bouwtechnische voorschriften wordt voldaan.
De eisen van het Bouwbesluit veranderen niet. Alleen de toetsing verandert.

a. Wijziging Woningwet
De preventieve toetsing door het bevoegd gezag, meestal de gemeente, aan de bouwtechnische voorschriften vervalt. In plaats daarvan toetst een Kwaliteitsborger (een private toetser) het ontwerp, de uitvoering en de kwaliteit van het werk bij de oplevering aan het Bouwbesluit. Het bevoegd gezag behoudt zijn bevoegdheid om te handhaven op grond van de Woningwet.

De Kwaliteitsborger wordt aangesteld door de vergunninghouder. Zowel opdrachtgever als aannemer kunnen de opdracht geven aan de Kwaliteitsborger; een en ander afhankelijk van de keuze van de opdrachtgever.

Voor de start van de bouw moet de Kwaliteitsborger bekend zijn en worden gemeld aan de gemeente. De toetsing vindt plaats met Instrumenten.　

Die Instrumenten voor kwaliteitsborging worden door de markt zelf gemaakt en beheerd en door de Toelatingsorganisatie kwaliteitsborging bouw - indien deze voldoen aan de wettelijke voorschriften - toegelaten.

Onder Instrumenten wordt verstaan:

de wijze waarop het systeem voor kwaliteitsbewaking is ingericht;
de kwaliteitscontroles tijdens de totstandkoming van het bouwwerk;
de beoordeling van de conformiteit van het bouwwerk aan de voorschriften die zijn gesteld bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur;
de beoordeling van de deskundigheid of vakbekwaamheid van de Kwaliteitsborger;
de wijze waarop het toezicht op de toepassing van het Instrument en sanctionering in geval van misbruik is georganiseerd.

Voorbeelden van (voorlopige) Instrumenten zijn:

b. Wijziging Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Huidige wetgeving
In de Wabo is geregeld dat het bevoegd gezag een omgevingsvergunning voor het bouwen kan weigeren indien de aanvraag en bijbehorende gegevens en bescheiden niet aannemelijk maken dat een te bouwen bouwwerk voldoet aan de voorschriften van de Woningwet en de bouwtechnische voorschriften.

Toekomstige Wkb
Indien de Wkb door de Eerste Kamer wordt aangenomen, geldt bovengenoemde regeling niet voor bouwwerken die onder het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging vallen.

Indien naar oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk wordt gemaakt dat bij de bouw van een bouwwerk een toegelaten Instrument voor kwaliteitsborging is toegepast dat geschikt is voor de risicoklasse waaronder het bouwwerk valt en dat door een daartoe gerechtigde Kwaliteitsborger wordt toegepast, kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning weigeren.

Stappenplan publiekrecht:

Vaststellen in welke gevolgklasse het bouwwerk valt;
Bepalen aan welke regels en normen het bouwwerk moet voldoen;
Kiezen van een Instrument;
Kiezen van een Kwaliteitsborger;
Bij de vergunningsaanvraag toetst het bevoegd gezag of het juiste Instrument en de juist Kwaliteitsborger is gekozen;
Kwaliteitsborger toetst ontwerp;
Bouwen;
Tijdens de bouw wordt door Kwaliteitsborger toezicht gehouden volgens het gekozen Instrument;
Bij gereedkomen bouwwerk/oplevering verstrekt Kwaliteitsborger een verklaring die wordt toegevoegd aan het opleverdossier;
Na het verstrekken van de verklaring door de Kwaliteitsborger controleert het bevoegd gezag of de verklaring van de Kwaliteitsborger is verstrekt;
Indien daaraan is voldaan mag het bouwwerk in gebruik worden genomen.

Wet Kwaliteitsborging Bouw Wkb

Binnen de Bkw heeft het bevoegd gezag (BWT) nog steeds een toetsende rol op onder meer de volgende zaken:

toetsing van het bouwplan op eisen van welstand en op toegelaten Instrumenten;
toets of het bouwplan past binnen het bestemmingsplan;　
toets op gevaren van bouwactiviteiten voor omwonenden en passanten;
toets van het gebouwdossier van de Kwaliteitsborger bij gereed melding van het bouwwerk.

Het bovenstaande geldt ook voor UAV-gc contracten.

V. Privaat recht: Burgerlijk Wetboek

Algemeen
De wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek gelden voor alle categorieën bouwwerken zowel voor nieuwbouw, verbouw, renovatie en onderhoud en ongeacht of deze vergunningplicht zijn of niet.

Wijziging verborgen gebrekenregeling
Ter versterking van de positie van de opdrachtgever wordt voorgesteld het Burgerlijk Wetboek (BW) aan te passen op het punt van aansprakelijkheid.

In de bouw gelden op dit moment specifieke regels over de aansprakelijkheid voor gebreken. Tot het moment van oplevering van het bouwwerk is de aannemer aansprakelijk voor alle gebreken. Vanaf het moment van oplevering is de aannemer alleen nog aansprakelijk voor verborgen gebreken.　

Onder het huidige recht zijn dit gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs niet had hoeven te ontdekken. Heeft een opdrachtgever bij de oplevering een zichtbaar gebrek niet ontdekt, dan komt dat voor zijn eigen risico. De aannemer hoeft dat (bij de oplevering zichtbare) gebrek niet te herstellen.

In het wetsvoorstel Wkb wordt de definitie van een verborgen gebrek aangepast. Daardoor wordt de aannemer aansprakelijk voor alle gebreken, ook voor de gebreken die wel tijdens de oplevering door de opdrachtgever redelijkerwijs had moeten worden ontdekt maar niet zijn ontdekt en om die reden niet in het proces-verbaal van oplevering zijn genoteerd.

Dat is anders als de aannemer kan bewijzen dat het gebrek niet aan hem zijn toe te rekenen, bijvoorbeeld indien het gebrek voortvloeit uit een ontwerpfout of een fout van een nevenaannemer. De bewijslast wordt - ten opzichte van de huidige regelgeving - omgedraaid ten gunste van de opdrachtgever.

De aannemer heeft zowel onder de huidige regelgeving als ook onder de Wkb een waarschuwingsplicht voor (ontwerp-)fouten van derden.

Bij natuurlijke personen die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf (hierna: particuliere opdrachtgevers) is deze nieuwe aansprakelijkheidsregelgeving van dwingend recht: er mag niet in de overeenkomst (of in algemene voorwaarden) van worden afgeweken.

Bij niet particuliere opdrachtgevers is deze nieuwe aansprakelijkheidsregelgeving niet van dwingend recht; er mag schriftelijk van worden afgeweken.

Vanwege de omgekeerde bewijslast is het voor de aannemer – nog meer dan onder de huidige wet – van belang dat hij zeker weet dat het ontwerp deugt en hij de beschikking houdt over zijn dossier:

waaruit duidelijk blijkt wat de opdrachtgever van de aannemer werd gevraagd en wat de aannemer heeft geleverd;
waaruit duidelijk blijkt dat het geleverde voldoet aan hetgeen is overeengekomen, bijvoorbeeld door verklaringen/garanties van leveranciers;
waarin een opleverdossier zit;
waarmee de aannemer 20 jaar kan bewijzen dat het vermeende gebrek uit het ontwerp voortvloeit en geen uitvoeringsfout is.

Informatieplicht aannemer
De aannemer krijgt een informatieplicht. Voordat de opdrachtgever aan een overeenkomst is gebonden, informeert de aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig of en, zo ja, op welke wijze de nakoming van zijn verplichtingen tot uitvoering van het werk en zijn aansprakelijkheid voor eventuele gebreken die de aannemer zijn toe te rekenen door een verzekering dan wel door andere financiële zekerheid is gedekt. Deze regeling geldt alleen bij particuliere opdrachtgevers.

Opleverdossier
De aannemer dient bij de oplevering van elk type werk en bij elk type opdrachtgever een opleverdossier aan de opdrachtgever aan te leveren waaruit blijkt dat de aannemer aan zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst heeft voldaan. Van de werkzaamheden van nevenaannemers hoeft de aannemer geen opleverdossier aan te leveren. Deze regeling is van regelend recht en daarvan mag worden afgeweken. Het is verstandig dat schriftelijk te doen.

Klachtplicht
Op de opdrachtgever rust nog wel een klachtplicht: hij moet tijdig zijn klachten kenbaar maken bij de aannemer op straffe van verval van rechten. Hoe streng de klachtplicht zal worden gehanteerd, is nog niet bekend. Deze regeling geldt ook voor niet particuliere opdrachtgevers.

Opschortingsrecht
Een particuliere opdrachtgever heeft het recht om maximaal 5 procent van de aanneemsom in te houden op de laatste betaaltermijn(en). Dit bedrag mag hij in depot storten bij een notaris. Dit geeft de opdrachtgever extra zekerheid dat de aannemer eventuele gebreken zal repareren.

Onder het huidige recht betaalt de notaris dit bedrag na drie maanden na de oplevering uit aan de aannemer, tenzij de opdrachtgever aangeeft dat hij van zijn opschortingsrecht gebruik wil maken omdat er zich gebreken voordoen.　

Indien de Wkb in werking treedt, zal de aannemer in de tweede maand na oplevering de particulier opdrachtgever schriftelijk moeten berichten waarin hij de particuliere opdrachtgever erop wijst dat hij nog drie maanden de gelegenheid heeft om klachten te melden en het depotbedrag vast te houden. Als de notaris een kopie van deze brief heeft ontvangen en na drie maanden na ontvangst van de brief niet van de particuliere opdrachtgever heeft vernomen, moet hij het depotbedrag aan de aannemer overmaken zonder dat daarvoor nog toestemming nodig is van de particuliere opdrachtgever.

Onderaannemers/leveranciers
Onderaannemers en leveranciers moeten ook voldoen aan de Wkb. Zoals de aannemer aan de opdrachtgever zal moeten aantonen dat het werk voldoet aan de wettelijke en/of contractuele eisen, zullen onderaannemers en leveranciers die verplichting ook jegens de aannemer hebben. Daaraan kunnen zij voldoen door het overleggen van bewijsmiddelen als keuringsrapporten, certificaten en/of andere middelen. Kwaliteitsborgers zullen ook het werk van onderaannemers en toeleveranciers toetsen.

Aansprakelijkheid kwaliteitsborger
De gemeente, die onder de huidige regelgeving aan het Bouwbesluit toetst, is nu niet aansprakelijk te houden indien blijkt dat het bouwwerk toch niet aan het Bouwbesluit voldoet.

Door de Kwaliteitsborger wordt getoetst aan het Bouwbesluit. Als achteraf blijkt dat het bouwwerk toch niet aan het Bouwbesluit voldoet, is hij in beginsel aansprakelijk voor de (financiële) gevolgen daarvan jegens zijn opdrachtgever. De Kwaliteitsborger zal wellicht gebruik gaan maken van algemene voorwaarden zoals de DNR waarin de aansprakelijkheid enerzijds deels is uitgesloten en anderzijds is beperkt tot een maximum bedrag (hoogte van het honorarium). De Wkb is op dat vlak geen verslechtering.

Conclusie

Er komt nogal wat af op de (ontwikkelende) aannemer. Bereid u goed voor op de Wkb.

Voor nadere informatie sta ik u uiteraard graag te woord.

Met vriendelijke groet,

Thijs van der Meeren, advocaat

024 381 66 68
06 100 39 035
vandermeeren@heijltjes.nl
www.heijltjes.nl

Terug naar het nieuwsoverzicht