Planschade

Planschade.

1.
Tot voor kort was het gebruikelijk dat in exploitatieovereenkomsten tussen ontwikkelaars en gemeenten werd overeengekomen dat de financiële gevolgen van eventuele planschadeverzoeken ingevolge artikel 49 Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) voor rekening zijn van de ontwikkelaar. Ter discussie stond of dit wel kon. Volgens de WRO komen planschadeclaims voor rekening van de gemeente. De afwenteling van deze publiekrechtelijke claims door middel van een privaatrechtelijke overeenkomst werd door critici gezien als een oneigenlijke vorm van gemeentelijke belastingheffing. De Hoge Raad maakte in zijn arrest van 2 mei 2003, welk arrest ook wel bekend is geworden als het Nunspeet-arrest, een einde aan de discussie door te beslissen dat gemeenten niet rechtsgeldig planschade voor rekening kunnen brengen van marktpartijen.

Op het eerste gezicht lijkt deze uitspraak in het belang van de projectontwikkelaars. Het tegendeel blijkt echter waar. De praktijk heeft geleerd dat gemeenteraden op zijn minst aarzelen bij de vaststelling van bestemmingsplannen indien voor omvangrijke planschadeclaims wordt gevreesd. Deze ontwikkeling leidt tot uitstel of, in het ergste geval, afstel van bouwplannen en dat is niet in het belang van de marktpartijen.
2.
Nieuwe wetgeving is in de maak. Al langer wordt gebroed op regelgeving die het mogelijk maakt om medewerking aan de wijziging van het planologisch regime afhankelijk te maken van het inbrengen van een exploitatievergoeding. Het ziet er niet naar uit dat in deze materie op korte termijn knopen zullen worden doorgehakt.

3.
Voorlopig moet gewerkt worden met praktische oplossingen. De gemeente kan een deel van de exploitatiewinst naar zich toehalen door de ontwikkelaar te verplichten om de gronden in te brengen en deze vervolgens met exploitatiewinst weer uit te geven aan de marktpartijen. Door de exploitatiewinst kan vervolgens het risico van planschadeclaims worden afgedekt. Dit inlevermodel is niet in alle gevallen gewenst of haalbaar.
Teneinde een patstelling te doorbreken kan de ontwikkelaar aanbieden om zelf met potentiële planschadeclaimers een regeling te treffen. Een dergelijke regeling, direct tussen de ontwikkelaar en planschadeclaimer, valt uitsluitend onder privaatrecht en is dus niet vatbaar voor vernietiging op grond van publiekrechtelijke regels. Een overeenkomst kan de weg naar het indienen van een planschadeclaim niet afsnijden. Een overeenkomst waardoor de schade wordt weggenomen zal er wel toe leiden dat een planschadeclaim uiteindelijk wordt afgewezen. In artikel 49 WRO is immers bepaald dat uitsluitend voor vergoeding in aanmerking komt, schade waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd. Zelfs als een potentiële claimer van planschade weigert een overeenkomst aan te gaan met de ontwikkelaar kan dat ertoe leiden dat de planschadeclaim moet worden afgewezen. Ook voor de indiener van een planschadeclaim geldt immers het beginsel dat hij zijn schade moet beperken (en dus niet een concreet aanbod tot vergoeding daarvan mag afslaan).
4.
De jurisprudentie van de Hoge Raad is nog zeer vers en de regelingen om de gevolgen van deze jurisprudentie te neutraliseren zijn dus nog niet door de hoogste rechter in planschadezaken getoetst.

Het nadeel van een privaatrechtelijke regeling is dat vooraf contact moet worden gelegd met mogelijke claimers van planschade. De kat wordt aldus op het spek gebonden. Een voordeel is dat de planschade voor rekening van de ontwikkelaar vooraf vast staat en dat deze derhalve volledig kan worden meegenomen in de exploitatieopzet.
In de volgende nieuwsbrief zal – onder meer – worden ingegaan op de vraag wat de (mogelijke) risico’s en gevolgen zijn van het bouwen voordat een bouwvergunning onherroepelijk is geworden.

Terug naar het nieuwsoverzicht