Bouwen voordat een bouwvergunning onherroepelijk is.

Bouwen voordat een bouwvergunning onherroepelijk is.
1.
Een algemene klacht in de bouwsector is dat het veel te lang duurt voordat een bouwvergunning kan worden afgegeven. Als de bouwvergunning er dan uiteindelijk is begint men het liefst direct met de bouwactiviteiten.
Tegen een bouwvergunning kan zes weken na verzending bezwaar worden gemaakt. Een bezwarenprocedure bij een gemeente vergt al gauw twee á drie maanden. Na de beslissing op het bezwaarschrift kan beroep worden ingesteld bij de Rechtbank. Voor de beroepsprocedure moet al gauw een jaar worden geteld. Daarna kan nog hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. In (hoger)beroep kan de beslissing op het bezwaarschrift worden vernietigd waarna weer opnieuw beslist moet worden op het bezwaarschrift.
Na afgifte van de bouwvergunning kan het dus jaren duren voordat een bouwvergunning onherroepelijk wordt.
2.
De Hoge Raad heeft in 1994 beslist dat een vergunninghouder die begint met de sloop en de bouwwerkzaamheden voordat definitief is komen vast te staan dat de vergunning onherroepelijk is, op eigen risico handelt. Indien naderhand de bouwvergunning ingetrokken, vernietigd of geschorst wordt, kan de bouwer de gemeente niet aanspreken voor de schade.
In 2002 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State de lijn van de Hoge Raad ook voor het publiekrecht aanvaard.

3.
Indien een bouwvergunning is afgegeven waartegen zeker of waarschijnlijk bezwaar zal worden gemaakt, staat de bouwer voor een dilemma. Indien hij wacht met bouwen dan lijdt hij zeker vertragingsschade die hij op niemand kan verhalen. Indien hij wel begint met bouwen loopt hij het risico dat de bouw door schorsing langdurig onderbroken wordt of – in het ergste geval – dat hij het reeds gebouwde weer moet afbreken. Volgens de hiervoor genoemde uitspraken kan de bouwer voor de daaruit voortvloeiende schade niet bij de overheid terecht.
Indien een bouwvergunning op basis van een geldend bestemmingsplan is afgegeven kan de haalbaarheid van eventuele bezwaren redelijk worden ingeschat. Het zogenaamde limitatieve imperatieve stelsel van de Woningwet heeft immers tot gevolg dat een bouwvergunning moet worden afgegeven indien het bouwplan binnen het bestemmingsplan past en aan een aantal andere, met name genoemde, aspecten voldoet. Risicovoller wordt het als een bouwvergunning is afgegeven met toepassing van een vrijstelling van het geldende bestemmingsplan op grond van artikel 19 WRO (zelfstandige projectprocedure). Naast allerhande processuele perikelen waarover Burgemeester en Wethouders kunnen struikelen bij afgifte van een bouwvergunning met vrijstelling, speelt het risico dat de belangenafweging door Gedeputeerde Staten en Burgemeester en Wethouders in de ogen van de rechter anders had moeten uitpakken.

4.
In het algemeen is een goede richtlijn om de bezwarentermijn van zes weken af te wachten. Daarbij moet er op worden gelet dat de gemeente de bouwvergunning publiceert op de gebruikelijke wijze. Gebeurt dat niet dan kunnen derden, die van het bestaan van de bouwvergunning geen weet konden hebben, ook buiten de zes wekentermijn nog bezwaar maken. Wordt binnen de zes wekentermijn geen bezwaar gemaakt dan is de bouwvergunning in beginsel onherroepelijk en kan met de bouw begonnen worden. Wordt wel bezwaar gemaakt dan is het verstandig om de beslissing op bezwaar af te wachten én, als het bezwaar ongegrond wordt bevonden, de zes weken beroepstermijn af te wachten. Zoals hiervoor ook opgemerkt duurt de beroepsprocedure bij de rechtbank voor een bouwer met acute bouwplannen onaanvaardbaar lang.
5.
Door voorzichtig een begin te maken met de bouw kan geforceerd worden dat door de instellers van beroep een schorsingsverzoek wordt ingediend bij de voorzieningenrechter van de rechtbank. Wijst de voorzieningenrechter het verzoek af dan is het tijd om de voorzichtigheid te laten varen. Let wel, ook dan is er geen garantie dat het goed blijft gaan.
6.
Hangende het beroep kan altijd een tweede schorsingsverzoek worden ingediend. Indien daarbij nieuwe feiten naar voren kunnen worden gebracht die bij het eerdere verzoek niet zijn meegewogen door de rechter, bestaat de kans dat de rechter de bouwvergunning alsnog schorst. Indien de voorzieningenrechter hangende beroep beslist op een schorsingsverzoek kan hij tegelijkertijd de beslissing op het beroepschrift naar zich toe trekken (het zogenaamde kortsluiten). Indien de voorzieningenrechter ook op het beroep beslist kan direct hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State én een schorsingsverzoek worden ingediend bij de voorzitter van de Afdeling Bestuursrechtspraak.
7.
Een paar algemene adviezen om het risico van schade te beperken: volg de procedures voorafgaande aan de verlening van een bouwvergunning kritisch. Laat ook zelf toetsen of het bouwplan wel echt past in het bestemmingsplan. Indien van te voren al duidelijk is dat het bouwplan niet past in het bestemmingsplan en dus een vrijstellingsprocedure moet worden doorlopen, kan het verstandig zijn om de vrijstellingsprocedure los te koppelen van het bouwplan. In volgorde ontstaan er dan twee besluiten. Eerst het vrijstellingsbesluit en daarna de bouwvergunning. Indien het vrijstellingsbesluit onherroepelijk is geworden, is de kans dat de bouwvergunning later onderuit gaat aanzienlijk beperkt.
8.
Indien een schorsingsverzoek wordt ingediend bij de rechtbank belt de griffie van de rechtbank in de regel naar de gemeente met de vraag of de gemeente kan bevorderen dat de bouwactiviteiten tijdens de behandeling van het schorsingsverzoek worden stilgelegd. De gemeente legt die vraag dan weer voor aan de bouwer. Indien díe vraag bij u wordt neergelegd moet u altijd extern juridisch advies inwinnen. Het tijdelijk stilleggen van de bouw zal zeker tot schade leiden, maar het doorbouwen terwijl de bouwvergunning later wordt geschorst leidt tot vergroting van schade. Indien gebouwd wordt onder een garantieregeling staat veelal in de standaardovereenkomst dat er na aanvang van de bouw in een redelijk en normaal tempo moet worden doorgebouwd. Schorsing van de bouw is in beginsel voor risico van de aannemer en leidt dan dus tot schade. Nog groter wordt de schade indien de stillegging van de bouw leidt tot overschrijding van de bouwtijd.

Zolang de bouwvergunning nog niet onherroepelijk is geldt zeker: bezint voor u begint.

Bestuurlijk bouwrecht is een vak voor specialisten.

Terug naar het nieuwsoverzicht