Grondexploitatie

Grondexploitatie

Op 7 juli 2006 is het wetsontwerp voor de ‘Grondexploitatiewet’ aangeboden aan de Eerste Kamer. De verwachting is (nog steeds) dat de wet in de loop van 2007 van kracht zal worden. Het is dan jaar 30 jaar geleden dat het kabinet Den Uyl struikelde over het onderwerp grondpolitiek. De kabinetten erna zijn er tot op heden niet in geslaagd een wet over grondexploitatie de eindstreep te laten halen.
Grondexploitatie gaat om veel geld en daardoor om grote belangen. Een nieuw bestemmingsplan kan een grote waardevermeerdering betekenen voor gronden die een lucratiever bestemming krijgen. Bijvoorbeeld een woonbestemming in plaats van een agrarische bestemming.
Het opzetten van een nieuwe woonwijk vergt ook investeringen. De infrastructuur moet worden aangelegd en de wijk moet worden aangekleed met groen en andere voorzieningen. De ontwikkeling van een straat met sociale koopwoningen is minder lucratief dan de ontwikkeling van een straat met vrijstaande villa’s. De straat is echter even duur. De brug over de snelweg die de wijk ontsluit, maar ook bestemd is voor de wijken die nog niet op de kaart staan, moet nu op één of andere manier gefinancierd worden. De grond onder de melkfabriek die de gemeente heeft aangekocht blijkt toch ernstiger vervuild dan bij aankoop voorzien. De kosten van de sanering dienen bij de exploitatie betrokken te worden.
Slechts een kleine greep uit de onderwerpen die bij planvorming aan de orde komen. Nu is er geen wettelijke regeling voor een evenredige verdeling van dit soort exploitatiekosten en baten. Door moeizame en weinig doorzichtige onderhandelingsprocessen stagneert de ontwikkeling van veel bouwlocaties. Sommige locaties blijven liggen omdat een oplossing voor de verdeling van kosten binnen het huidige wettelijke kader niet mogelijk lijkt.
Voor alle partijen die betrokken zijn bij de exploitatie van grond is het van groot belang dat er een regeling komt op grond waarvan de kosten en baten van deze exploitatie evenredig en transparant kunnen worden verdeeld. Daardoor zullen knelpunten voor bestaande ontwikkelingslocaties kunnen worden opgeheven.
Met de nieuwe wet wil de regering aan gemeenten middelen bieden voor kostenverhaal, het verdelen van deze kosten en het stellen van locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Met het wetsontwerp worden tevens de mogelijkheden om kostenvergoedingen op te nemen in exploitatie-overeenkomsten verruimd.
De nieuwe wet zal uitsluitend van toepassing worden voor bouwplannen die bij een nog te nemen besluit worden aangewezen. Het zal waarschijnlijk alleen gaan om nieuwbouwplannen voor grotere bouwlocaties en om grote uitbreidingen of ingrijpende wijzigingen van de gebruiksmogelijkheden van grote bestaande gebouwen (bijvoorbeeld een fabriekshal die verbouwd wordt tot een woonappartementencomplex).
De grondexploitatiewet heeft tot gevolg dat aan de bestaande ruimtelijke plannen een nieuw ruimtelijk plan zal worden toegevoegd: het exploitatieplan. Het exploitatieplan zal tot stand komen op ongeveer dezelfde wijze als een bestemmingsplan tot stand komt en ook deels dezelfde rechtskracht hebben.
Naast uitbreiding van de onderwerpen waarvoor middels een exploitatie-overeenkomst vergoeding kan worden bedongen, krijgt de gemeente de mogelijkheid om bij afgifte van de bouwvergunning aan een projectontwikkelaar de rekening te presenteren. Aan de bouwvergunning zal de voorwaarde kunnen worden verbonden dat de vergunninghouder een exploitatiebijdrage aan de gemeente dient te voldoen. Aan de limitatieve gronden om een bouwvergunning te weigeren zal een nieuwe weigeringsgrond worden toegevoegd, namelijk strijdigheid met het exploitatieplan. Voor de te betalen exploitatiebijdrage kan zekerheid worden verlangd en als de exploitatiebijdrage niet wordt betaald, kan de bouw worden stilgelegd of de bouwvergunning worden ingetrokken.
Het is niet verstandig om passief af te wachten tot de invoering van de grondexploitatiewet een feit is. Voor gemeenten is dat niet verstandig omdat politieke, bestuurlijke en ambtelijke aandacht nodig is om dit wettelijk instrument over een jaar op een efficiënte manier in te kunnen zetten. Voor de grondexploitanten is dat niet verstandig omdat de grondposities die nu worden verworven waarschijnlijk met toepassing van de nieuwe wet in exploitatie gebracht zullen worden.

Terug naar het nieuwsoverzicht