De intrekking van verleende vergunningen: Wees gewaarschuwd!

De intrekking van verleende vergunningen: Wees gewaarschuwd!

Een van de gevolgen van de crisis in de bouwsector is het feit dat -reeds verleende - vergunningen voor het bouwen ongebruikt in de kast blijven liggen: er wordt in dit tijdsgewricht vooral gebouwd op basis van een concrete aanvraag uit de markt. Indien er geen afzetmogelijkheden zijn, loont het niet meer om te starten met bouwen. Leegstand zal in dat geval immers veelal het gevolg zijn. Maar is het verstandig om verleende vergunningen ongebruikt te laten liggen? En kan een ongebruikte vergunning worden ingetrokken, en zo ja, op welke gronden?

Op 29 mei 2013 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRvS) uitspraak gedaan in een zaak, die zich afspeelde in Amsterdam. In die zaak ging het om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen, die was afgegeven voor het oprichten van loodsengebouw met 24 hallen. De vergunning was op 12 januari 2010 afgegeven en bij besluit van 1 april 2011 heeft het bevoegd gezag de vergunning met toepassing van artikel 2.33 lid 2 onder a Wabo weer ingetrokken. Bedoeld artikel geeft aan het bevoegd gezag de mogelijkheid om een vergunning in te trekken voor een activiteit, indien gedurende 26 weken (of de in de vergunning bedoelde termijn) 'geen handelingen zijn verricht met gebruikmaking van de vergunning'.

Vergunninghouder stelde zich op het standpunt dat het niet redelijk was om de omgevingsvergunning in te trekken. De Afdeling beoordeelt dat ‘redelijkheids’-verweer naar de volgende maatstaf: “Bij een intrekking van een omgevingsvergunning voor het bouwen dienen alle in aanmerking te nemen belangen te worden geïnventariseerd en tegen elkaar afgewogen. Daartoe behoren naast de door het bestuursorgaan gestelde belangen, waaronder het realiseren van gewijzigde planologische inzichten, ook de (financiële) belangen van vergunninghouder. Daarbij mag in aanmerking worden genomen of het niet tijdig gebruik van de vergunning aan de vergunninghouder is toe te rekenen.” De Afdeling voegt aan het voorgaande nog toe dat de inwerkingtreding van de Wabo geen aanleiding geeft om andere maatstaven aan te leggen bij de belangenafweging.

In deze casus erkende de vergunninghouder dat hij geen financiële middelen had om tot de bouw van de loodsen over te gaan, en kon hij ook verder niet aannemelijk maken dat hij alsnog binnen korte termijn de vergunning zou benutten. De Afdeling stelt vast dat die omstandigheid, namelijk het niet aannemelijk maken van bouwen op korte termijn, al voldoende is om het besluit tot intrekking te rechtvaardigen. Het beroep van de vergunninghouder wordt dan ook afgewezen.

De uitspraak van de Afdeling is relevant voor de praktijk, omdat in deze tijden van crisis de uitvoering van bouwprojecten, zodra de vergunning is verleend, niet meer vanzelfsprekend is. Een andere ontwikkeling is de – economische - noodzaak binnen gemeenten om planologische en stedenbouwkundige ontwikkelingen te herijken en te flexibiliseren. Verleende vergunningen, met alle gemaakte kosten van dien, zijn dus niet onaantastbaar; met andere woorden, het is een verkregen recht onder voorwaarden. Ook als de ongebruikte vergunning – nog steeds - past binnen het geldende bestemmingsplan, wil dat niet zeggen dat niet tot intrekking kan worden overgegaan.

Diverse gemeenten hebben bovendien op basis van artikel 2.33 lid 2 Wabo – openbaar - beleid geformuleerd, waardoor het ook voor de vergunninghouder inzichtelijk is in welke gevallen en op welke gronden tot intrekking zal worden overgegaan. Bedacht moet worden dat beleid op basis van artikel 2.33 lid 2Wabo ook een zekere beperking met zich brengt om als vergunninghouder met succes een beroep te doen op de redelijkheid en op de genoemde brede belangenafweging in het kader van een intrekkingsbesluit, volgens de maatstaf van de Afdeling. Dat beleid is op voorhand immers al kenbaar voor de vergunninghouder, die daarnaar had kunnen handelen, en de beoordelingsruimte voor een rechterlijke toetsing blijft in die gevallen marginaal.

Ten slotte een opmerking over de vraag wat nu moet worden begrepen onder ‘handelingen met gebruikmaking van de vergunning’. Daaronder valt uitdrukkelijk niet het plaatsen van een verkoopbord op het terrein, het uitzetten van de bouw of het starten met graafwerkzaamheden. Dergelijke acties worden in de rechtspraak van de Afdeling aangemerkt als ‘voorbereidingshandelingen’ en niet als feitelijke bouwwerkzaamheden. Om te voorkomen dat een vergunning op enig moment met intrekking wordt bedreigd, is het dus raadzaam daadwerkelijk te starten met het storten van de fundering. Als dat niet mogelijk is door gebrek aan financiële middelen, of een concrete afzetmarkt, en er zijn geen andere aantoonbare oorzaken van de vertraging van de bouw, dan zal helaas ernstig rekening moeten worden gehouden met de onomkeerbaarheid van een intrekkingsbesluit, met alle gevolgen van dien.

Terug naar het nieuwsoverzicht