Crisis en grondposities: is contractwijziging mogelijk?

Crisis en grondposities: is contractwijziging mogelijk?
Kunnen contracten door de rechter worden gewijzigd wegens onvoorziene omstandigheden en is de huidige crisis zo'n onvoorziene omstandigheid?
Enkele voorbeelden uit recente rechtspraak.
Heilig Landstichting, 11 december 2013
mr. M.C. Mulder

1. Het Burgerlijk Wetboek geeft de mogelijkheid om aan de rechter te verzoeken een overeenkomst te wijzigen wegens onvoorziene omstandigheden. Zie hierna onder nr. 2.
In de literatuur en de rechtspraak is de laatste maanden het begrip 'onvoorziene omstandigheden' in verband met de uitleg van contractuele verplichtingen diverse malen onderwerp van discussie geweest. Dat is ook logisch: de hoogtijdagen van de projectontwikkeling zijn - in ieder geval nu nog even - voorbij en het vraagt de nodige creativiteit van contractspartijen om, al dan niet, een alternatieve invulling te geven aan de gemaakte afspraken. Voornamelijk de projectontwikkelaars hebben vaak een groot (financieel) belang bij een wijziging van de oorspronkelijke afspraken, vanwege de veranderde afzetmarkt. In hoeverre kan een beroep op onvoorziene omstandigheden hen daarbij baten?

2. Het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden is in artikel 6:258 BW neergelegd. Dit artikel luidt:

“1. De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.
2. Een wijziging of ontbinding wordt niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept.
3. Voor de toepassing van dit artikel staat degene op wie een recht of een verplichting uit een overeenkomst is overgegaan, met een partij bij die overeenkomst gelijk.”

3. Tot een paar jaar geleden werd een beroep op dit leerstuk in veel gevallen op voorhand als 'kansloos' naar de prullenbak verwezen. Dat kwam voort uit een arrest van de Hoge Raad uit 1998 (Briljant Schreuders/ ABP), waarin onder meer is bepaald dat de redelijkheid en billijkheid trouw aan het gegeven woord verlangen, zodat afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering kan worden toegelaten.

4. Sinds de intreding van de crisis in de vastgoedmarkt hebben diverse projectontwikkelaars een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden, met de bedoeling uit lopende contractuele verplichtingen te worden ontslagen of om een gewijzigde contractuele invulling af te dwingen. Uit recente ontwikkelingen in de rechtspraak blijkt dat het succes van dit beroep nog altijd zeer klein is.

5. Zo oordeelde de rechtbank Amsterdam in een vonnis van 24 april 2013 dat de ontwikkelaar, die door de gemeente Amsterdam werd gehouden aan betaling van hoge jaarlijkse reserveringsvergoedingen, zich niet kon beroepen op wijziging van de overeenkomst door onvoorziene omstandigheden. De rechtbank baseerde dat oordeel onder andere op het feit dat de gesloten overeenkomst een 'speculatief' karakter had en 'dat de markt altijd kan omslaan'. Dat er geen schot zat in de ontwikkeling en dat er gebouwd zou moeten worden voor leegstand, deed eigenlijk niet ter zake. Tot dezelfde conclusies kwamen de rechtbanken Amsterdam en Zutphen in uitspraken van 30 september 2009 en 5 december 2012, waar de rechter van mening was dat geen sprake was van 'een echt uitzonderlijke situatie'.

6. Ook het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft zich bij arrest van 19 maart 2013 in soortgelijke zin uitgelaten: er was sprake van een koop-/aannemingsovereenkomst (zonder financieringsvoorwaarde) waarbij de koper na het sluiten van de overeenkomst niet meer over een financiering kon beschikken door aanscherping van de regels door de banken. Die omstandigheid wordt, zowel door het Hof als door de rechtbank, voor rekening en risico van de (particuliere) koper gebracht, waarbij geoordeeld wordt dat het aanscherpen van het acceptatiebeleid niet als 'onvoorzien' wordt aangemerkt.

7. In deze rechterlijke tendens ligt besloten dat – professionele - partijen die zich bezig houden met vastgoedontwikkeling naar de aard van hun activiteiten zonder meer als risicodragende partij worden gezien (“you win some, you lose some”). Dat wordt slechts anders, indien partijen bij overeenkomst wederzijdse ontbindingsmogelijkheden hebben vastgelegd en benoemd.

8. In een zeer recente uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 11 september 2013 was dat aan de orde: De gemeente Almere was met een ontwikkelaar in 2002 een overeenkomst aangegaan voor de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk van 876 woningen. In 2010 beriep de ontwikkelaar zich, na lange discussies met de gemeente, op een bepaling in de overeenkomst, waarin ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheden mogelijk is gemaakt, en vorderde terugbetaling van een bedrag van meer dan 31 miljoen euro ter zake de koopprijs van een deel van de gronden. Als onvoorziene omstandigheden werden in de overeenkomst aangemerkt : “dusdanig gewijzigde (markt-)omstandigheden welke voortzetting van de overeenkomst in de weg staan (…)”. De gemeente betoogde met een beroep op de geldende jurisprudentie dat dit risico bij de ontwikkelaar lag. De ontwikkelaar bepleitte echter dat de bepaling een oorzaak en een gevolg benoemde, in die zin dat de woningmarktcrisis als wijziging aan de uitvoering van de overeenkomst in de weg stond De rechtbank volgde de uitleg van de ontwikkelaar en overwoog daartoe onder meer dat ‘van een ontwikkelaar niet gevraagd kan worden een product te maken waarvoor geen markt is’. De rechtbank wees na uitgebreide motivering de vordering voor het grootste deel toe en veroordeelde de gemeente tot betaling van meer dan € 31 miljoen euro aan de ontwikkelaar.

9. Er gloort dus hoop aan de horizon: deze uitspraak breekt in zekere zin met de traditie van de strikte jurisprudentie in het nadeel van de ontwikkelaar. De redenen daarvoor kunnen divers zijn. Wellicht heeft de uitdrukkelijke – wederzijdse - mogelijkheid tot ontbinding de doorslag gegeven, maar misschien heeft ook meegewogen dat de gemeente structureel de bal teruglegde bij de ontwikkelaar in plaats van met concrete oplossingen te komen. In ieder geval kan uit de uitspraak afgeleid worden dat een contractsbepaling omtrent onvoorziene omstandigheden een onmisbare schakel is om op die grondslag tot een kansrijke zaak voor de ontwikkelaar te komen.
Voor vragen of adviezen: Marjolein Mulder via mmulder@heijltjes.nl of op 024 - 381 66 64

Terug naar het nieuwsoverzicht