Nieuw ROZ-model Huurovereenkomst Kantoorruimte

Nieuw ROZ-model Huurovereenkomst Kantoorruimte

De nieuwe modelovereenkomst
In Nederland kunnen huurovereenkomsten in drie categorieën worden onderverdeeld: woonruimte, winkel-/bedrijfsruimte en overige ruimte. Van de laatste categorie is sprake bij bijvoorbeeld een kantoor-/opslagruimte of een productiehal. De Vereniging Raad voor Onroerende Zaken (de Vereniging ROZ) heeft per categorie een modelovereenkomst opgesteld. Deze ROZ-modellen worden in de praktijk veelvuldig gebruikt.
Op 18 februari 2015 heeft de Vereniging ROZ de nieuwe modelovereenkomst voor kantoorruimte op haar website gepubliceerd. Deze nieuwe modelovereenkomst vervangt het verouderde model uit 2003. Het nieuwe model bestaat uit een standaard huurovereenkomst en daarbij behorende algemene bepalingen.
De belangrijkste wijzigingen
In de standaard huurovereenkomst zijn nieuwe bepalingen geïntroduceerd. Deze bepalingen zien onder andere op:
de mogelijkheid om de bedoeling van partijen/de uitleg van de contractsbepalingen tot uitdrukking te brengen;
de verplichting van partijen om aan te geven of zij een energielabel hebben ontvangen;
de mogelijkheid om bij aanvang al afspraken te maken over de wijze waarop over- en ondermaat van de oppervlakte van het gehuurde wordt verrekend;
een rentevergoeding over een door de huurder gestorte waarborgsom;
de eis om een opzegging zowel aan de beheerder als aan de verhuurder te richten;
de verklaring van partijen dat geen andere incentives zijn overeengekomen dan die in de huurovereenkomst zijn vermeld.
In de algemene bepalingen zijn onder andere de volgende wijzigingen van belang:
de boete die voorheen op overtreding van alle algemene bepalingen van toepassing was, is nu beperkt tot een viertal expliciet omschreven situaties;
de contractuele boeterente die de huurder in geval van niet dan wel niet tijdige betaling van de huurpenningen is verschuldigd, is verlaagd van 2% naar 1%;
óók de huurder kan nu een beroep doen op de bepaling op grond waarvan (juridische) kosten integraal moeten worden voldaan door de partij die tekort schiet. Voorheen had alleen de verhuurder deze mogelijkheid;
het is de huurder (!) uitdrukkelijk toegestaan om zonder toestemming van de verhuurder veranderingen en/of toevoegingen in het gehuurde aan te brengen, die voor de exploitatie van het bedrijf van de huurder nodig zijn, mits het niet de (bouwkundige) constructie betreft c.q. beïnvloed.
Gevolgen voor de (rechts)praktijk
Partijen zijn natuurlijk niet verplicht om de nieuwe modelovereenkomst van de ROZ te gebruiken. Daar komt nog bij dat voor deze categorie huurovereenkomsten (overige ruimte/kantoorruimte) in beginsel géén dwingendrechtelijke bepalingen gelden. Partijen zijn hebben dus een grote mate van contractsvrijheid en kunnen de huurovereenkomst afstemmen op hun specifieke eisen/wensen.
De ervaring leert wel dat partijen zich hiervan bij het sluiten van de huurovereenkomst vaak niet (voldoende) bewust zijn. Dit kan ertoe leiden dat de inhoud van de overeenkomst uiteindelijk niet of niet volledig overeenstemt met hetgeen partijen voor ogen staat, met alle (financiële) gevolgen van dien.
De nieuwe modelovereenkomst komt hier in zekere mate aan tegemoet. In de overeenkomst is onder andere ruimte gecreëerd om de werkelijke bedoeling van partijen tot uitdrukking te brengen en er zijn diverse keuzemogelijkheden voor partijen opgenomen. Dit juichen wij toe, omdat partijen op die manier nog beter bewust worden gemaakt van de wijze waarop zij hun rechten en verplichtingen in een huurovereenkomst willen vastleggen.
Hoewel de modelovereenkomst dus een stap in de goede richting is, blijft het opstellen van een huurovereenkomst maatwerk. Wij zijn dan ook graag bereid u vrijblijvend te woord te staan en te adviseren.
Nieuw ROZ-model Huurovereenkomst Kantoorruimte
Heilig Landstichting, maart 2015
mrs. M.C. Mulder en J.C. Langeveld
De nieuwe modelovereenkomst
In Nederland kunnen huurovereenkomsten in drie categorieën worden onderverdeeld: woonruimte, winkel-/bedrijfsruimte en overige ruimte. Van de laatste categorie is sprake bij bijvoorbeeld een kantoor-/opslagruimte of een productiehal. De Vereniging Raad voor Onroerende Zaken (de Vereniging ROZ) heeft per categorie een modelovereenkomst opgesteld. Deze ROZ-modellen worden in de praktijk veelvuldig gebruikt.
Op 18 februari 2015 heeft de Vereniging ROZ de nieuwe modelovereenkomst voor kantoorruimte op haar website gepubliceerd. Deze nieuwe modelovereenkomst vervangt het verouderde model uit 2003. Het nieuwe model bestaat uit een standaard huurovereenkomst en daarbij behorende algemene bepalingen.
De belangrijkste wijzigingen
In de standaard huurovereenkomst zijn nieuwe bepalingen geïntroduceerd. Deze bepalingen zien onder andere op:
de mogelijkheid om de bedoeling van partijen/de uitleg van de contractsbepalingen tot uitdrukking te brengen;
de verplichting van partijen om aan te geven of zij een energielabel hebben ontvangen;
de mogelijkheid om bij aanvang al afspraken te maken over de wijze waarop over- en ondermaat van de oppervlakte van het gehuurde wordt verrekend;
een rentevergoeding over een door de huurder gestorte waarborgsom;
de eis om een opzegging zowel aan de beheerder als aan de verhuurder te richten;
de verklaring van partijen dat geen andere incentives zijn overeengekomen dan die in de huurovereenkomst zijn vermeld.
In de algemene bepalingen zijn onder andere de volgende wijzigingen van belang:
de boete die voorheen op overtreding van alle algemene bepalingen van toepassing was, is nu beperkt tot een viertal expliciet omschreven situaties;
de contractuele boeterente die de huurder in geval van niet dan wel niet tijdige betaling van de huurpenningen is verschuldigd, is verlaagd van 2% naar 1%;
óók de huurder kan nu een beroep doen op de bepaling op grond waarvan (juridische) kosten integraal moeten worden voldaan door de partij die tekort schiet. Voorheen had alleen de verhuurder deze mogelijkheid;
het is de huurder (!) uitdrukkelijk toegestaan om zonder toestemming van de verhuurder veranderingen en/of toevoegingen in het gehuurde aan te brengen, die voor de exploitatie van het bedrijf van de huurder nodig zijn, mits het niet de (bouwkundige) constructie betreft c.q. beïnvloed.
Gevolgen voor de (rechts)praktijk
Partijen zijn natuurlijk niet verplicht om de nieuwe modelovereenkomst van de ROZ te gebruiken. Daar komt nog bij dat voor deze categorie huurovereenkomsten (overige ruimte/kantoorruimte) in beginsel géén dwingendrechtelijke bepalingen gelden. Partijen zijn hebben dus een grote mate van contractsvrijheid en kunnen de huurovereenkomst afstemmen op hun specifieke eisen/wensen.
De ervaring leert wel dat partijen zich hiervan bij het sluiten van de huurovereenkomst vaak niet (voldoende) bewust zijn. Dit kan ertoe leiden dat de inhoud van de overeenkomst uiteindelijk niet of niet volledig overeenstemt met hetgeen partijen voor ogen staat, met alle (financiële) gevolgen van dien.
De nieuwe modelovereenkomst komt hier in zekere mate aan tegemoet. In de overeenkomst is onder andere ruimte gecreëerd om de werkelijke bedoeling van partijen tot uitdrukking te brengen en er zijn diverse keuzemogelijkheden voor partijen opgenomen. Dit juichen wij toe, omdat partijen op die manier nog beter bewust worden gemaakt van de wijze waarop zij hun rechten en verplichtingen in een huurovereenkomst willen vastleggen.
Hoewel de modelovereenkomst dus een stap in de goede richting is, blijft het opstellen van een huurovereenkomst maatwerk. Wij zijn dan ook graag bereid u vrijblijvend te woord te staan en te adviseren.