Natrekking vs. eigendomsvoorbehoud: wie wint?

Natrekking vs. eigendomsvoorbehoud: wie wint?

Hoofdaannemer X heeft opdracht gekregen tot het bouwen van een flatgebouw met daarin 50 appartementen, klaar voor gebruik. Voor de afbouw van de badkamers heeft de hoofdaannemer een onderaannemer ingeschakeld. Deze onderaannemer gaat aan de slag en bestelt voor 50 badkamers sanitair bij leverancier Y. Op de overeenkomst tussen de onderaannemer en leverancier Y zijn de algemene voorwaarden van Y van toepassing. In deze algemene voorwaarden heeft Y opgenomen dat hij alle goederen levert onder eigendomsvoorbehoud: de onderaannemer wordt pas eigenaar van al het sanitair, wanneer hij de volledige koopprijs hiervoor heeft betaald. Het sanitair wordt speciaal ontworpen en precies op maat gemaakt voor de specifieke badkamers. Daarnaast wordt er in iedere badkamer een kant en klaar badkamermeubel geplaatst. Nog voordat de onderaannemer heeft betaald krijgt hij het sanitair al geleverd en wordt het geplaatst en aangesloten. Dan gaat de onderaannemer failliet. Leverancier Y meldt zich bij de hoofdaannemer: hij komt zijn sanitair ophalen. De leverancier beroept zich op het eigendomsvoorbehoud, en stelt dat hij altijd eigenaar is gebleven van al het sanitair.

Bovenstaande situatie komt zeer regelmatig voor. Onderaannemers gaan failliet, en de schuldeisers van de onderaannemers komen verhaal halen bij de hoofdaannemer. Moet de hoofdaannemer in dat geval de zaken afstaan aan de schuldeisers, of heeft hij het recht om de zaken onder zich te houden omdat ze inmiddels bij het gebouw horen? Natrekking vs. eigendomsvoorbehoud: wie wint?

Natrekking
Tot de eigendom van de grond – en dus van de grondeigenaar – behoort wat onroerend is, en wat een bestanddeel is van de grond of het onroerend gebouw. Met andere woorden: de eigenaar van de grond is ook eigenaar van het gebouw wat daarop staat, inclusief alle bestanddelen van dat gebouw. Er is in dat geval sprake van ‘verticale natrekking’. Een gebouw moet worden aangemerkt als ‘onroerend’, wanneer het duurzaam met de grond is verenigd. Tenten, schaftketens, stacaravans en woonwagens zijn in principe niet duurzaam met de grond verenigd, en behoren dus niet automatisch toe aan de eigenaar van de grond waarop zij staan. Of iets duurzaam met de grond is verbonden, hangt echter niet alleen af van de technische mogelijkheid om het gebouw te verplaatsen, maar ook van de – naar buiten kenbare – bedoeling van de bouwer. Uit de jurisprudentie en de literatuur blijkt dat hierdoor zelfs een portacabin, nota bene gemaakt om te verplaatsen, toch als onroerend kan worden aangemerkt als voor iedereen duidelijk is dat die portacabin naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven (aangesloten op gas, water, licht, riolering, etc.).

Er bestaan twee criteria aan de hand waarvan de vraag of iets een bestanddeel is van een gebouw, en daardoor samen met het gebouw eigendom is van de grondeigenaar, moet worden beantwoord. Allereerst is er sprake van een bestanddeel wanneer het niet zonder schade van betekenis van het gebouw kan worden verwijderd. Of dit zo is, zal in de meeste gevallen wel duidelijk zijn. Het tweede criteria aan de hand waarvan kan worden bepaald of sprake is van een bestanddeel, zijn de verkeersopvattingen. Wanneer het onderdeel van het gebouw en het gebouw zelf samen op grond van de verkeersopvattingen als één zaak moeten worden gezien, is er sprake van vereniging en dus van een bestanddeel. Het feit dat het gebouw en het onderdeel in constructief opzicht op elkaar zijn afgestemd, kan hiervoor een aanwijzing zijn (afstemmingscriterium). Een aanrechtblad wordt na plaatsing bijvoorbeeld bestanddeel van een gebouw wanneer zij voor dit specifieke gebouw op maat is gemaakt. Een andere aanwijzing voor het feit dat er sprake is van één zaak en dus van een bestanddeel, is aanwezig wanneer het gebouw bij het ontbreken van dat bestanddeel als incompleet moet worden beschouwd (incompleetheidscriterium). Dat een keuken incompleet is zonder keukenblad, behoeft geen verdere toelichting.

Zowel voor het afstemmingscriterium als voor het incompleetheidscriterium geldt dat het slechts aanwijzingen, hulpmiddelen zijn om te bepalen of iets naar verkeersopvattingen bestanddeel van een gebouw is. Het zijn dus geen vereisten. Een aan de gevel gemonteerde buitenlamp kan naar verkeersopvattingen een bestanddeel van het gebouw zijn, ook als niet wordt voldaan aan het afstemmings- en/of incompleetheidscriterium. Of er op grond van de verkeersopvatting sprake is van een bestanddeel, zal altijd moeten worden beoordeeld naar de omstandigheden van het specifieke geval.

Aan het afstemmingscriterium en het incompleetheidscriterium heeft de Hoge Raad in 2012 een derde aanwijzing toegevoegd ter invulling van de verkeersopvattingen. Voor bestanddeelvorming is ook een aanwijzing aanwezig wanneer het onderdeel ‘naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven’: het bestemmingscriterium. Hiermee herhaalt de Hoge Raad dezelfde criteria als die aan de hand waarvan moet worden beoordeeld of er sprake is van een roerende of onroerende zaak. Aan de hand van het bestemmingscriterium kan een zaak, bijvoorbeeld de dakbedekking van een huis, die gemakkelijk en zonder enige schade kan worden verwijderd en die in constructief opzicht niet is afgestemd op het specifieke gebouw waar het op of in is bevestigd, toch worden aangemerkt als bestanddeel van dat gebouw, omdat aard en/of inrichting overduidelijk aangeven dat het bedoeld is om duurzaam ter plaatse te blijven.

Natrekking vs. eigendomsvoorbehoud
Moet een onderdeel van een gebouw worden aangemerkt als bestanddeel van dit gebouw, dan is er sprake van natrekking en is de eigenaar van het gebouw tevens eigenaar van het bestanddeel. Is dit anders wanneer het bestanddeel – het sanitair uit het voorbeeld – is geleverd onder eigendomsvoorbehoud? Nee. Wanneer een onderdeel van een gebouw door natrekking een bestanddeel wordt van dat gebouw, verliest het daarmee haar zelfstandigheid. Daarmee verdwijnen ook alle op dat onderdeel bestaande rechten, inclusief het eigendomsrecht. Met andere woorden: als het sanitair een bestanddeel wordt van het gebouw, verliest de leverancier haar eigendomsrecht op dit sanitair als gevolg van natrekking.
Recht van reclame
Het recht van eigendomsvoorbehoud geldt alleen als dit expliciet in de overeenkomst is opgenomen. Het recht van reclame daarentegen geldt altijd en dus bij iedere overeenkomst. Een leverancier die levert onder eigendomsvoorbehoud heeft hierdoor twee opties om de niet betaalde zaken terug te halen: op grond van het eigendomsvoorbehoud, of door het recht van reclame uit te roepen. Het recht van reclame houdt kort gezegd in dat de verkoper de door hem geleverde maar nog niet betaalde roerende zaken van de koper kan terugvorderen, waardoor de koopovereenkomst wordt ontbonden en de verkoper weer eigenaar wordt van de zaak. Het recht van reclame geldt alleen voor roerende zaken, en komt dus te vervallen wanneer een zaak door natrekking een bestanddeel wordt van een onroerende zaak. Het recht van reclame kan alleen worden uitgeoefend wanneer de zaak zich nog in dezelfde staat bevindt als waarin het werd afgeleverd. De verkoper moet het recht van reclame uitoefenen binnen zes weken nadat de uiterlijke betaaldatum is verlopen. Bovendien vervalt het recht van reclame wanneer de koper van de zaak, diezelfde zaak doorverkoopt aan een derde en deze derde redelijkerwijs met de uitoefening van het recht van reclame geen rekening hoefde te houden: de derde moet te goeder trouw zijn. De derde kan niet worden aangemerkt als te goeder trouw wanneer de zaak niet feitelijk aan hem is afgeleverd.
Grijs gebied
Dat een speciaal op maat gemaakte, volledig ingebouwde douchecabine bestanddeel gaat uitmaken van het gebouw waarin zij is geplaatst, zal niet lastig zijn voor te stellen. Minder duidelijk wordt het al wanneer het gaat om een niet-ingebouwde oven in de keuken van een restaurant, of een gemakkelijk verwijderbaar sporttoestel in een sportschool. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval zal steeds weer moeten worden beoordeeld of er sprake is van bestanddeelvorming en natrekking. Of het kant en klare badkamermeubel uit het voorbeeld moet worden aangemerkt als bestanddeel van het gebouw, zal afhangen van de omstandigheden van het geval: is het gemakkelijk en zonder beschadiging te verwijderen? Blijkt uit de aard en inrichting dat het meubelstuk bedoeld is om duurzaam in de badkamer te blijven? Is de badkamer incompleet zonder het meubelstuk? Wanneer het om een standaard, kant en klaar badkamermeubel gaat, zal dit in de meeste gevallen niet zo zijn en zal er geen sprake zijn van een bestanddeel. Het hangt dus steeds van specifieke omstandigheden af of de leverancier van een (failliete) onderaannemer een beroep kan doen op het eigendomsvoorbehoud, of op het recht van reclame. Het is hierom raadzaam om, wanneer u wordt geconfronteerd met een leverancier die ‘zijn’ zaken komt ‘ophalen’ deskundig advies in te winnen over uw (eigendoms)positie.

Terug naar het nieuwsoverzicht